做旅游規(guī)劃與開發(fā)，必須注重七個三，這是我從事這個行業(yè)及區(qū)域開發(fā)工作多年來得出的結(jié)論。

　　1、要注重“三張地圖”：土地利用規(guī)劃圖、城鎮(zhèn)規(guī)劃圖、行政圖
　　其中土地利用規(guī)劃圖是做開發(fā)項目土地資源梳理、項目投資測算和財務(wù)杠桿分析最重要的依據(jù)，里面的建設(shè)用地及有條件建設(shè)用地是珍貴的用地資源，基本農(nóng)田是項目建設(shè)的限制條件，而其他性質(zhì)用地則有一定的彈性。城鎮(zhèn)規(guī)劃圖為項目的發(fā)展指明了方向，便于項目地規(guī)劃的銜接，但是有一點應(yīng)該注意，城鎮(zhèn)規(guī)劃指明了方向，但是也不能被其限制死，在一定條件下可以突破，從而促進城鎮(zhèn)規(guī)劃的調(diào)整。行政圖規(guī)定了項目用地權(quán)屬問題、邊界問題，這一點如果不清楚后期就會遇到很多糾葛。

　　2、要考慮“三大訴求”：政府的訴求、當(dāng)?shù)匕傩盏脑V求、開發(fā)商的訴求

　　其中政府擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧钦咛峁?、土地供給、一級開發(fā)支持、招商運營支持，其基本訴求是旅游開發(fā)升級、關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展、區(qū)域形象建立、區(qū)域就業(yè)帶動。當(dāng)?shù)匕傩論?dān)當(dāng)?shù)慕巧潜徽饔猛恋鼗虮涣鬓D(zhuǎn)土地所有權(quán)人，也是未來區(qū)域運營潛在的本地人力資源，當(dāng)?shù)匕傩盏幕驹V求有土地公平的補償、拆遷合理的安置、就業(yè)解決、收入提高、生活環(huán)境改善等。開發(fā)商擔(dān)當(dāng)?shù)慕巧菂^(qū)域開發(fā)及運營或項目開發(fā)與運用的實操方，是資源整合者，他們的基本訴求是項目有操作的可行性，即能夠順利滾動、合理盈利。了解這三大訴求是項目進行規(guī)劃設(shè)計及制定開發(fā)戰(zhàn)略的前提。
　　好的旅游規(guī)劃要努力使上述各利益主體之間相互沖突的利益達成一致，要體現(xiàn)各利益主體的責(zé)任、重要性和影響力。
　　3、要落實“三大支撐”：項目規(guī)劃要提得高、撐得住、落得下
　　提得高是指要有較高的定位體系、目標(biāo)體系、政策掌握和訴求理解。撐得住是指項目針對提得高具有相應(yīng)的資源支撐、市場支撐、項目支撐、產(chǎn)品支撐，不能盲目地拔高定位和目標(biāo)。落得下是指針對項目規(guī)劃具有實際的落地方法及開發(fā)策略，即規(guī)劃方案必須是具有完全的可操作性，可接受的成本，模擬出最接近優(yōu)化的邊際成本下的旅游產(chǎn)品設(shè)計方案。
　　4、要實現(xiàn)“三大匹配”：與其他產(chǎn)業(yè)的匹配、與公共投資的匹配、與交通系統(tǒng)的匹配
　　與其他產(chǎn)業(yè)的匹配是指和農(nóng)業(yè)、林業(yè)、漁業(yè)與港口、采礦及工業(yè)等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的匹配，這些產(chǎn)業(yè)有的是很好的旅游資源，有的提供了很好的潛在市場人群，有的在運作過程中和旅游業(yè)會產(chǎn)生正面影響或者負面影響，旅游項目與這些產(chǎn)業(yè)部門之間可能會產(chǎn)生沖突。這些都是必須要事先考慮到的。
　　與公共投資的匹配是指旅游開發(fā)必須和公共投資匹配，這不僅涉及到項目的資金來源及政策性資金的使用，還涉及到與政府投資項目的對接。因為旅游業(yè)開發(fā)的投資不僅僅局限于修建旅游設(shè)施，基礎(chǔ)設(shè)施的修建、資源保護以及旅游產(chǎn)品所依賴的服務(wù)也需要一定的資金投入，在很多情況下需要公共部門的參與及公共資金的投入。與交通系統(tǒng)的匹配是指與國家和地區(qū)的交通現(xiàn)狀、規(guī)劃、交通政策及優(yōu)先事項相呼應(yīng)相匹配。

　　5、要做好“三個平衡”：空間功能平衡、時間進度平衡、現(xiàn)金流平衡

　　落實到空間軸是對項目系統(tǒng)的規(guī)劃建議，是指一個旅游項目中接待設(shè)施、餐飲與購物設(shè)施、輔助設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施、游憩設(shè)施、文化設(shè)施、運動設(shè)施等要在空間布局及數(shù)量上做到平衡。落實到時間軸是對項目系統(tǒng)的開發(fā)策略建議，重點指開發(fā)時序及開發(fā)分期，其考慮重點要素是重要目標(biāo)的實現(xiàn)、現(xiàn)金流情況、大格局的形成等因素。如某公司的經(jīng)驗策略是一期必須實現(xiàn)“五個一工程”，即要實現(xiàn)“一個景觀節(jié)點、一條景觀大道、一條環(huán)線、一個城鎮(zhèn)核心區(qū)、一個產(chǎn)業(yè)園區(qū)”，其系統(tǒng)性就比較強。落實到現(xiàn)金流軸是系統(tǒng)的財務(wù)規(guī)劃建議，根據(jù)開發(fā)策略以及自有資金的狀況充分利用財務(wù)杠桿落實財務(wù)規(guī)劃，防止在開發(fā)過程中出現(xiàn)財務(wù)風(fēng)險，并節(jié)約財務(wù)成本。
　　6、要形成“三大格局”：基礎(chǔ)設(shè)施格局要大氣，村鎮(zhèn)格局要聚焦，產(chǎn)業(yè)格局要聚集

　　基礎(chǔ)設(shè)施包括連接性基礎(chǔ)設(shè)施和配置性基礎(chǔ)設(shè)施，連接性基礎(chǔ)設(shè)施是指旅游區(qū)邊界以外起點的道路、通訊網(wǎng)絡(luò)、水電等基礎(chǔ)設(shè)施，在規(guī)劃前這些必須搞清楚，以便形成合理對接。配置性基礎(chǔ)設(shè)施為根據(jù)旅游區(qū)開發(fā)運營需要在區(qū)內(nèi)建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施。這些可以分期實施，但是連接部位所需的空間要一次性留足，以適應(yīng)未來的發(fā)展，滿足負荷的需要。村鎮(zhèn)格局要聚焦，一是便于基礎(chǔ)設(shè)施的配套打造，節(jié)約成本，二是容易出形象，三是出于生活生產(chǎn)的方便。產(chǎn)業(yè)格局要聚集便于產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施打造以及產(chǎn)業(yè)鏈的形成，也便于相關(guān)生產(chǎn)成本及交易成本的降低。

　　7、要重視“三大要素”:資源、交通、配套
　　三大要素是對一個項目進行判斷的條件。資源一是指項目固有的資源，包括自然景觀、文化景觀以及氣候條件、生態(tài)條件、用地情況、產(chǎn)業(yè)資源等等，二是指一定條件下可打造的潛力，三是指周邊所擁有的市場資源等。交通情況是指可達性，包括公路、水路、鐵路、航空等。配套是指當(dāng)?shù)氐穆糜卧O(shè)施配套，這關(guān)系到未來項目的投資額度和可挖掘的潛力。

作者：張洪治