一、成熟案例甄選

1. 成都寬窄巷子歷史街區(qū)改造

成都寬窄巷子歷史街區(qū)范圍包括三條平行的街區(qū)，即寬巷子、窄巷子、井巷子，是居民聚居區(qū)，建筑密度大，規(guī)劃建設(shè)成為“成都原真生活情景體驗(yàn)街區(qū)”。改造過(guò)程中以“保護(hù)歷史風(fēng)貌，整體功能置換”模式，將大部分原住居民異地安置到成都市龍華北路9號(hào)的新建小區(qū)中，將寬巷子、 窄巷子舊有的單一居住功能的建筑加以置換和豐富，向以“文化+商業(yè)+旅游+居住”為核心的建筑功能轉(zhuǎn)變。

2. 北京南鑼鼓巷歷史街區(qū)改造

南鑼鼓巷地區(qū)位于東城區(qū)的西部，占地約 84 公頃，長(zhǎng)約 786 米。整體呈 “魚骨架”型，胡同肌理獨(dú)具特色。是北京最大最集中、保存最完整的一片四合院居住區(qū)。通過(guò)居民自發(fā)改造更新，政府和其他主體適當(dāng)參與的形式進(jìn)行街區(qū)改造，改造完畢后通過(guò)“租賃為主，部分出售”的模式進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。

3. 杭州小河直街歷史街區(qū)改造

杭州小河直街上建筑多為清末民初所建，整體風(fēng)格以白墻黑瓦、馬頭翹角的江南水鄉(xiāng)民居為主，延續(xù)整個(gè)歷史街區(qū)的和諧肌理。改造過(guò)程中通過(guò)引進(jìn)傳統(tǒng)老字號(hào)、清退缺乏特色的店鋪、恢復(fù)傳統(tǒng)業(yè)態(tài)并引進(jìn)創(chuàng)意機(jī)構(gòu)的形式進(jìn)行更新改造。

4. 哈爾濱中央大街街區(qū)改造

哈爾濱中央大街全長(zhǎng)1450米，寬21.34米，其中人行方石路10.8米寬，被譽(yù)為“東北第一街”的中央大街，以其獨(dú)特的歐式建筑，鱗次櫛比的精品商廈，花團(tuán)錦簇的休閑小區(qū)以及異彩紛呈的文化生活，成為哈爾濱市一道亮麗的風(fēng)景線。哈爾濱中央大街改造過(guò)程中，通過(guò)既打“旅游觀光牌”又打“招商引資牌”的形式，在觀光和消費(fèi)之間尋找合理搭配，在歷史和現(xiàn)代中尋求完美組合，有學(xué)者將這一街區(qū)改造模式稱為——中央大街模式。

5. 安徽屯溪老街商業(yè)街區(qū)改造屯溪老街傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)主要包括13萬(wàn)平方米的屯溪老街、兩側(cè)街巷及34萬(wàn)平方米的水面。老街西起老大橋、東至牌坊，全長(zhǎng)1373米，其中步行街長(zhǎng)832米，現(xiàn)有各類店鋪268 家。老街建筑大都為典型的下店上住、前店后坊型制，街道兩側(cè)店鋪是目前中國(guó)保存最完整的，具有宋、明、清時(shí)代徽州民居建筑風(fēng)格的步行商業(yè)街，被譽(yù)為“活的”清明上河圖。改造過(guò)程中保持了屯溪老街下店上住、前店后坊型制，完善內(nèi)部基礎(chǔ)設(shè)施及周邊基礎(chǔ)設(shè)施，對(duì)于街區(qū)外立面進(jìn)行輕微修葺，保持徽派建筑風(fēng)格。

二、街區(qū)定位

1. 城市風(fēng)光展示區(qū)

哈爾濱中央大街涵蓋了西方建筑史上最有代表性的四大建筑流派包括文藝復(fù)興式、巴洛克式、折衷式、現(xiàn)代風(fēng)格，是哈爾濱最大的商業(yè)街。改造過(guò)程中，哈爾濱政府通過(guò)發(fā)展旅游及招商引資并舉的方式進(jìn)行建設(shè)，將中央大街定位為集休閑、娛樂(lè)、旅游、購(gòu)物為一體的城市新風(fēng)景。
成都寬窄巷子歷史街區(qū)定位為“成都原真生活情景體驗(yàn)街區(qū)”，寬巷子定位為“閑生活”，窄巷子定位為“慢生活”，井巷子定 位為“新生活”，充分反映了成都市民生活的真實(shí)情景。同時(shí)，明確的定位既便于吸引各種業(yè)態(tài)的進(jìn)駐，又使得整個(gè)項(xiàng)目層次分明；既保留了老成都的文化內(nèi)涵，又融入了西方文化，在實(shí)現(xiàn)中西合壁的同時(shí)給老巷子賦予新內(nèi)涵。

2. 文化創(chuàng)意街區(qū)

典型代表是北京南鑼鼓巷歷史街區(qū)和上海田子坊歷史街區(qū)，在歷史街區(qū)發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是一種新型的改造與提升方式，二者關(guān)系密切，互利共生。發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)需以不破壞歷史街區(qū)風(fēng)貌為前提，注意開(kāi)店位置、擾民現(xiàn)象、墻體的顏色、門窗的顏色及質(zhì)地、遮陽(yáng)棚放置、空調(diào)、燈光強(qiáng)度等因素；發(fā)展本地文化為主要?jiǎng)?chuàng)意來(lái)源的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)是避免“千城一面”的絕佳途徑，不僅可以保護(hù)傳承當(dāng)?shù)匚幕厣珎鹘y(tǒng)，還可以有效避免其他城市或地區(qū)的抄襲和復(fù)制。

3. 傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)
典型案例是北京前門大街歷史街區(qū)和安徽屯溪老街商業(yè)街區(qū)改造，前門大街歷史街區(qū)的功能定位為“三商”，即商業(yè)區(qū)、商務(wù)區(qū)、商住區(qū)；安徽屯溪老街商業(yè)街區(qū)是傳統(tǒng)的商業(yè)街，改造后功能定位為“文化展示、商貿(mào)流通、休閑娛樂(lè)、旅游接待、特色小吃”，是典型的消費(fèi)街區(qū)。

4. 原真居住街區(qū)
典型代表是杭州小河直街歷史街區(qū)，杭州小河直街歷史街區(qū)為明清時(shí)期遺留建筑，是民居聚集區(qū)，“還河于民、為民造?！薄ⅰ熬S持原有民居風(fēng)貌肌理”，打造以居住為主、旅游商業(yè)為輔、還原運(yùn)河人家空間情節(jié)的和諧生活街區(qū)。

常州青果巷歷史街區(qū)改造中居住仍是主要功能，通過(guò)建筑與環(huán)境整治，基礎(chǔ)設(shè)施配套，改善和提升原有居住用地類別，在主要出入口和街區(qū)的核心地段規(guī)劃適度的綠化、廣場(chǎng)用地等措施，使居住商業(yè)混合用地集中在青果巷沿線。居住區(qū)配建社區(qū)中心一處，位于地塊中部。并保留位于古村路的大娘水餃總部用地，將其功能調(diào)整為辦公和產(chǎn)品展示中心。

三、街區(qū)業(yè)態(tài)及配比

根據(jù)街區(qū)功能定位不同，街區(qū)業(yè)態(tài)有所差異，各業(yè)態(tài)之間的配比也不盡相同。

1. 餐飲娛樂(lè)類

成都寬窄巷子歷史街區(qū)定位為“城市原真生活情境體驗(yàn)街區(qū)”，力求最大力度的反映真實(shí)的成都人民生活情景，以餐飲、休閑娛樂(lè)等業(yè)態(tài)為主，兼具住宿、零售店等配套業(yè)態(tài)。具體業(yè)態(tài)分布如表1所示：

2. 文化創(chuàng)意類

上海田子坊歷史街區(qū)和南鑼古巷歷史街區(qū)定位為“文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)特色街區(qū)”，業(yè)態(tài)以手工創(chuàng)意店、創(chuàng)意服飾店、文化旅館、工藝品店等文化創(chuàng)意類為主，兼具酒吧、咖啡店等休閑娛樂(lè)類及住宿等。具體業(yè)態(tài)分布如表2、3所示：

3. 傳統(tǒng)商業(yè)街

安徽屯溪老街商業(yè)街區(qū)、常州青果巷街區(qū)是傳統(tǒng)商業(yè)街，改造后依舊主要發(fā)揮其商業(yè)街功能，以傳統(tǒng)工藝類業(yè)態(tài)為主。其中屯溪老街管理機(jī)構(gòu)通過(guò)對(duì)外招商和對(duì)內(nèi)引導(dǎo)，發(fā)揚(yáng)光大老徽商經(jīng)營(yíng)理念，將店鋪的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容從單一購(gòu)物增加了融入徽州漆器工藝元素的產(chǎn)品外包裝、徽州旅游紀(jì)念品開(kāi)發(fā)等。常州青果巷街區(qū)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)包括博物館、老字號(hào)入駐、經(jīng)營(yíng)傳統(tǒng)工藝和文化產(chǎn)品的商鋪、茶肆和產(chǎn)商結(jié)合的手工作坊、展覽、餐飲休閑、居住、小型旅游商業(yè)等。屯溪老街商業(yè)街區(qū)具體業(yè)態(tài)分布如表4所示：

4. 綜合類

哈爾濱中央大街街區(qū)改造后作為哈爾濱城市風(fēng)光展示區(qū)，屬于綜合類商業(yè)中心，其業(yè)態(tài)包括了生活服務(wù)類、餐飲類、休閑娛樂(lè)類、專業(yè)市場(chǎng)類的所有業(yè)態(tài)。

四、投資主體

1. 政府主導(dǎo)，國(guó)有企業(yè)運(yùn)營(yíng)

成都市于2003年確立寬窄巷子作為歷史文化片區(qū)保護(hù)，并在市政府的指導(dǎo)下制定了寬窄巷子文化保護(hù)原則，同時(shí)，成都市政府出資3000萬(wàn)元作為項(xiàng)目啟動(dòng)資金，并組建國(guó)有企業(yè)——成都文化旅游發(fā)展集團(tuán)有限責(zé)任公司，負(fù)責(zé)整個(gè)寬窄巷子旅游開(kāi)發(fā)的商業(yè)化運(yùn)作。

2. 政府為主，居民為輔

安徽屯溪老街改造、常州青果巷歷史街區(qū)改造、上海田子坊，均是政府注入資金進(jìn)行道路、綠化、市政設(shè)施等方面改造、提升原有居住用地類別，居民、經(jīng)營(yíng)者自已出資整飾店面。

3. 政府主導(dǎo)項(xiàng)目公司模式

烏鎮(zhèn)西柵歷史街區(qū)的改造中，以政府主導(dǎo)的項(xiàng)目公司模式進(jìn)行改造，具體做法是以旅游公司主要股份（集政府、企業(yè)和基金公司）的標(biāo)準(zhǔn)配置為開(kāi)發(fā)主體，通過(guò)集合中青旅公司的旅游資源、IDG（創(chuàng)業(yè)基金）的資金實(shí)力和政府的政策勢(shì)力整合在一起，“三駕馬車”共同推動(dòng)古鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)。

4. 經(jīng)營(yíng)者自主改建，政府及其他機(jī)構(gòu)合理介入

經(jīng)營(yíng)者自主改建：北京的南鑼鼓巷，定位為發(fā)展文化創(chuàng)意類的歷史文化街區(qū)，個(gè)性化經(jīng)營(yíng)是創(chuàng)意文化最主要的特點(diǎn)，每個(gè)店主都希望自己的店鋪是獨(dú)樹(shù)一幟、與眾不同的，因此，經(jīng)營(yíng)者根據(jù)自己的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容和獨(dú)特之處進(jìn)行有針對(duì)性的改建。同時(shí)由于建筑密集，生活質(zhì)量較差，當(dāng)?shù)鼐用褚布娂婇_(kāi)始自主改造。
政府介入：隨著區(qū)域性自主更新的改造方式逐漸形成后，政府開(kāi)始介入，但并未進(jìn)行大規(guī)模的統(tǒng)一規(guī)劃和拆建，介入改變的因素主要有環(huán)衛(wèi)和市政設(shè)施、綠化、胡同和院落的外立面、社區(qū)架設(shè)、制定保護(hù)性政策并向居民和外界宣傳等單純依靠居民和使用者難以完成的部分。

直管公房營(yíng)運(yùn)機(jī)構(gòu)介入：在整個(gè)過(guò)程中起著“中介人”的作用，即在居民、使用者和有意向購(gòu)買房產(chǎn)的人之間的中間人。

五、運(yùn)營(yíng)模式

1. 只租不售

成都寬窄巷歷史街區(qū)及上海新天地模式，即對(duì)所有店鋪集中把控，只租不售，開(kāi)發(fā)商擁有商業(yè)街100%產(chǎn)權(quán)，管理與經(jīng)營(yíng)相分離，有效控制整體風(fēng)格及經(jīng)營(yíng)秩序，有利于街區(qū)統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。

2. 半租半售

半租半售的運(yùn)營(yíng)模式，是開(kāi)發(fā)商和投資客在利益保障之間的一種折中的表現(xiàn)。這種運(yùn)營(yíng)模式在最大程度上緩解了開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的資金問(wèn)題，同時(shí)還能進(jìn)一步保證整個(gè)街區(qū)的整體定位和整體運(yùn)營(yíng)方向?！鞍胱獍胧邸泵媾R的最大的問(wèn)題就是比例應(yīng)該是多少，才是合理，但是目前仍然沒(méi)有一個(gè)定論。很多開(kāi)發(fā)商選擇了三七開(kāi)，30%自持，70%銷售。

3. 完全出售

街區(qū)全部出售，有利于開(kāi)發(fā)商緩解資金壓力，快速地回籠資金。后期對(duì)于商業(yè)和商戶的運(yùn)營(yíng)管理幾乎沒(méi)有，完全依靠商戶自己對(duì)外承租，很多時(shí)候會(huì)導(dǎo)致這個(gè)商業(yè)街區(qū)定位不明晰、商業(yè)街區(qū)運(yùn)營(yíng)混亂的格局。

4. 售后返租

售后返租就是整個(gè)商業(yè)街區(qū)在面市之初，全部對(duì)外出售，售出之后，開(kāi)發(fā)商再?gòu)牧闵⒌纳虘糁?，把商鋪全部返租回?lái)，再進(jìn)行統(tǒng)一招商，統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)。投資者自己不直接參與商業(yè)街區(qū)的承租和運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)。這種運(yùn)營(yíng)模式在一定程度上保證了商戶的收益率。六、成功之處
縱觀以上案例，成功的歷史街區(qū)改造往往具備以下成功之處：

1. 政府支持

例如成都寬窄巷子歷史文化街區(qū)的開(kāi)發(fā)商成都文旅集團(tuán)，邀請(qǐng)了歷史、文化、藝術(shù)、建筑、考古等方面的專家學(xué)者，成立了“寬窄巷子歷史文化保護(hù)區(qū)專家委員會(huì)”，指導(dǎo)各項(xiàng)保護(hù)工作。

2. 重視非物質(zhì)文化保留

歷史街區(qū)的文化載體主要有建筑和居民，歷史文化街區(qū)是當(dāng)?shù)鼐用耖L(zhǎng)期居住的地方，是城市發(fā)展的縮影，反映著地區(qū)歷史發(fā)展的脈絡(luò)，歷史街區(qū)中的建筑是當(dāng)?shù)匚幕o態(tài)的不可再生的載體，而街坊是當(dāng)?shù)匚幕幕畹目稍偕妮d體。所以，成功案例中都保留一定量的原著居民，維持歷史街區(qū)的文化韻味。歷史文化街區(qū)改造中重視非物質(zhì)文化的保留，更保證了歷史街區(qū)的原汁原味。例如寬窄巷子歷史文化街區(qū)改造中，其文化內(nèi)涵主要通過(guò)寬巷子的閑生活、窄巷子的慢生活、井巷子的新生活來(lái)體現(xiàn)。同時(shí)保留老門頭、拴馬石、留聲機(jī)、蓋碗茶等文化元素，打造成都傳統(tǒng)文化。
杭州小河直街歷史街區(qū)改造中保留傳統(tǒng)建筑、航運(yùn)遺跡，并通過(guò)廣場(chǎng)、雕塑等局部造景強(qiáng)化歷史地位與特色文脈。強(qiáng)調(diào)居民參與的重要性，鼓勵(lì)回遷以恢復(fù)傳統(tǒng)工藝與民風(fēng)民俗。

3. 還原傳統(tǒng)生活面貌

歷史街區(qū)的改造都最大限度的還原傳統(tǒng)的生活面貌，例如在成都寬窄巷歷史街區(qū)改造中，考慮到成都人喜歡在門前曬天陽(yáng)擺龍門陣的生活習(xí)慣，規(guī)劃出專門場(chǎng)地供街坊、游客休閑娛樂(lè)。如平遙南大街在 1997 年的整治中，沒(méi)有政策性地要求居民遷走， 而是鼓勵(lì)沿街居民開(kāi)店鋪和辦民俗展覽，促使南大街既保存了歷史風(fēng)貌，又發(fā)展了旅游。

同時(shí)，在景觀塑造上，力求還原市民生活的真實(shí)性。例如在北京南鑼鼓巷歷史街區(qū)中保留并打造了大量的戶對(duì)、牌坊、門栓、等老北京傳統(tǒng)元素。在成都寬窄巷歷史街區(qū)改造中，設(shè)計(jì)了大量文化展示墻，以平面雕塑的形式，再現(xiàn)成都人的生活面貌。

4. 保護(hù)中發(fā)展

歷史街區(qū)開(kāi)發(fā)中保護(hù)傳統(tǒng)風(fēng)貌的同時(shí)增加街區(qū)的文化、娛樂(lè)、休憩功能，保持經(jīng)濟(jì)活力，保持和延續(xù)歷史文脈，逐步改進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施條件，保持街區(qū)風(fēng)貌的完整性，使傳統(tǒng)文化繼承和發(fā)揚(yáng)，從而能達(dá)到保護(hù)——整治——更新的目的。

寬窄巷子改造項(xiàng)目在修復(fù)設(shè)計(jì)之初，進(jìn)行了詳細(xì)的實(shí)地測(cè)繪工作，將寬、窄、井巷子中的每一個(gè)院子按照建筑所蘊(yùn)含的歷史文化與建筑價(jià)值，分為了一類、二類、三類三個(gè)級(jí)別加以保護(hù)性的設(shè)計(jì)，按照“修舊如舊，落架重修”的原則，力求盡可能的保留古建筑，還原歷史建筑的本來(lái)面目。成都寬窄巷子改造中將原有磚墻進(jìn)行保留，將街區(qū)的整段磚墻分為三個(gè)篇章，歷史的背影、歷史的直面、歷史的表情等。

安徽屯溪商業(yè)老街的建筑設(shè)計(jì)中，盡可能汲取傳統(tǒng)徽派建筑的精華，創(chuàng)造出新時(shí)代的新徽派建筑，使其能保持從老街道傳統(tǒng)徽派風(fēng)格向現(xiàn)代風(fēng)格過(guò)渡的作用。
《常州市青果巷歷史文化街區(qū)保護(hù)規(guī)劃》方案中集中體現(xiàn)出青果巷的古運(yùn)河風(fēng)光和深宅名園兩大特色，對(duì)沿街建筑僅進(jìn)行簡(jiǎn)單的修葺，以求保持青果巷原有風(fēng)貌。

5. 標(biāo)準(zhǔn)化企業(yè)管理模式

針對(duì)歷史街區(qū)中商家為了追求利潤(rùn)，出現(xiàn)破壞街區(qū)傳統(tǒng)文化意境的裝修、經(jīng)營(yíng)不符合街區(qū)文化內(nèi)涵的內(nèi)容等有損街區(qū)整體形象的行為，寬窄巷子聘請(qǐng)具有企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)的總經(jīng)理，借鑒商場(chǎng)封閉式管理方式，制定標(biāo)準(zhǔn)化的制度規(guī)范，標(biāo)準(zhǔn)化的物流管理等，對(duì)街區(qū)商業(yè)進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化管理。在旅游營(yíng)銷中，成都文旅成立了成都旅游香港運(yùn)營(yíng)中心，并與迪斯尼、谷歌、攜程等合作，開(kāi)展旅游境外營(yíng)銷。