2015年3月26日，我國首個通過官方認(rèn)證的度假權(quán)益行業(yè)組織——中國度假發(fā)展專業(yè)委員會在中國酒店業(yè)聯(lián)盟的指導(dǎo)下成立，說明度假權(quán)益行業(yè)在我國的地位有所提升并將逐步受到重視。海南作為我國旅游度假勝地，為數(shù)眾多的產(chǎn)權(quán)式酒店可以看做是“分時度假”的雛形，隨著“國際旅游島”和“一帶一路”的火熱提出，分時度假產(chǎn)品將會在海南得到快速發(fā)展。

1、 分時度假

      分時度假（Timeshare）是一種將房地產(chǎn)、酒店住宿和旅游休閑度假完美結(jié)合在一起的全新投資模式和度假住宿設(shè)施。起源于二十世紀(jì)六十年代的法國阿爾卑斯地區(qū)，70年代引進(jìn)美國后得到迅速發(fā)展，并延伸到世界各地，逐步成為全球推崇休閑新型度假投資方式。

      分時度假具有兩重含義:一個是分時度假的使用權(quán)，一個是度假時段的交換權(quán)。二者共同構(gòu)成分時度假的服務(wù)范圍。

      同時，分時度假的運作過程中會涉及不同的主體，需要相互配合。消費者從代理商那里購買到分時度假酒店的會員權(quán)益，就可以按期入住酒店，行使使用權(quán)。當(dāng)會員想要更換度假地時，通過交換公司獲得其它度假地酒店的使用權(quán)。需要說明的是，除了銷售商，會員也可以從開發(fā)商或者度假酒店獲得酒店的使用權(quán)。另外，行業(yè)協(xié)會可以協(xié)調(diào)各主體間的利益分配。

分時度假發(fā)展運作機制

2、海南發(fā)展分時度假的可行性分析及發(fā)展意義

2.1 可行性分析

• 旅游地產(chǎn)行業(yè)訴求

      海南是全國旅游地產(chǎn)發(fā)展的前沿地，也是旅游地產(chǎn)投資規(guī)模最大、發(fā)展最成熟的地區(qū)之一。分時度假作為一種領(lǐng)先的旅游地產(chǎn)投資理念，已成為國際上一種重要的旅游地產(chǎn)投資模式。

• 產(chǎn)權(quán)所有者訴求

      目前，海南旅游地產(chǎn)存在大量的空置現(xiàn)象，近一半房產(chǎn)每年僅使用一次，造成大量資源浪費、財產(chǎn)浪費，產(chǎn)權(quán)所有者也希望一種新的成本分?jǐn)偰Ｊ脚c利益共享模式。

• 度假使用者訴求     

      海景房由于靠海的氣候影響，長時間無人居住，會導(dǎo)致內(nèi)部裝修遭到嚴(yán)重腐蝕，家具電視等設(shè)備也會受到影響，需要重新裝修才能使用。度假者具有強烈的低成本管理需求。

• 物業(yè)管理者訴求     

      由于大量島外度假人群居住時間很短，絕大部分產(chǎn)權(quán)所有者不繳納物業(yè)費，導(dǎo)致物業(yè)公司無法進(jìn)行管理和維護(hù)。物業(yè)管理者也希望旅游地產(chǎn)長期有人居住，以便于其進(jìn)行統(tǒng)一管理和維護(hù)。

2.2 發(fā)展意義

• 促進(jìn)海南國際旅游島的發(fā)展進(jìn)程   

      海南國際旅游島已上升為國家戰(zhàn)略，為建設(shè)“世界一流的海島休閑度假旅游目的地”，海南省的發(fā)展得到了國家政策的大力支持，促進(jìn)海南房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。同時，《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要（2010-2020）》中提出要“加強對產(chǎn)權(quán)式度假酒店開發(fā)建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)的嚴(yán)格規(guī)范管理”，對分時度假產(chǎn)品提出了更高的要求。分時度假產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，無疑會促進(jìn)海南建設(shè)成為國內(nèi)最理想的“養(yǎng)老基地”和“度假天堂”，這與國際旅游島的發(fā)展定位不謀而合。

• 緩解海南旅游業(yè)的季節(jié)差異程度

      海南的自然條件決定其旅游呈現(xiàn)明顯的季節(jié)性差異，“旺季過旺，淡季過淡”的情形，不僅引發(fā)旺季出現(xiàn)一房難求、治安混亂、“宰客事件”等問題；也使得淡季出現(xiàn)客房空置、游客稀少的現(xiàn)象。作為一種度假旅游方式，分時度假產(chǎn)品豐富了海南休閑度假旅游產(chǎn)品的類型，增加了游客的選擇性，可以起到疏散游客的作用，使海南旅游季節(jié)的不平衡性減小，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)的優(yōu)化升級。

• 促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展     

      吸取20世紀(jì)90年代房地產(chǎn)泡沫的深刻教訓(xùn)，海南省對房地產(chǎn)過熱、房價上漲快等問題采取了一些措施。如出臺“限購令”，對省外購房者做出了購房限制，以此遏制炒房行為；暫停商業(yè)性開發(fā)土地轉(zhuǎn)讓，暫停審批新的開發(fā)項目等政策。而分時度假對海南房地產(chǎn)可以起到雙重作用：一方面盤活閑置資產(chǎn)，回籠資金，緩解房地產(chǎn)過熱引發(fā)的積壓和閑置問題；另一方面有助于消化空置房，防止或減緩房地產(chǎn)泡沫，推動房地產(chǎn)行業(yè)的良性發(fā)展。

• 提升酒店業(yè)的品質(zhì)與質(zhì)量

      誠然，海南酒店業(yè)已逐步發(fā)展成為較為規(guī)范、成熟的產(chǎn)業(yè)體系，但仍然存在諸多問題，如：酒店業(yè)受季節(jié)性影響大，星級越高，影響越大；主題酒店集群尚未形成，無法發(fā)揮集群效應(yīng)；產(chǎn)權(quán)式酒店價格偏高，市場無序等。而分時度假的引入將有利于提高酒店設(shè)施的利用率，優(yōu)化資源配置，緩解淡季財務(wù)緊張情況，促進(jìn)酒店業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整。

3 海南分時度假的發(fā)展現(xiàn)狀

3.1 產(chǎn)品開發(fā)

      海南的分時度假產(chǎn)品以產(chǎn)權(quán)式酒店為主，在全國形成一股不容小覷的力量，例如亞龍灣紅樹林度假酒店、博鰲藍(lán)色海岸、三亞華宇皇冠假日酒店、香水灣產(chǎn)權(quán)度假酒店、三亞海航度假產(chǎn)權(quán)酒店等。其中，有6家酒店加入RCI (Resort Condominiums International) 的全球交換系統(tǒng)。

      此外，國際著名的分時度假公司也紛紛選擇海南拓展業(yè)務(wù)。如美國溫德姆度假權(quán)益集團(tuán)于2011年考察了海南的酒店及旅游業(yè)，還就進(jìn)入海南市場與海南省旅游委進(jìn)行了會談。由此可見，雖然目前海南分時度假產(chǎn)業(yè)還不成熟，產(chǎn)品類型還不夠豐富，但不妨礙海南作為我國發(fā)展分時度假的“排頭兵”地位。

三亞力合國際中心

3.2 法律保障

      《海南國際旅游島建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要(2010—2020)》中強調(diào)了對于分時度假產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)和銷售環(huán)節(jié)的規(guī)范、管理。2012年2月1日,?？谑姓筋C布實施《海口市產(chǎn)權(quán)式酒店管理暫行辦法》(以下簡稱《辦法》)，這是國內(nèi)第一份從政府層面發(fā)布的關(guān)于分時度假產(chǎn)品的法規(guī)，《辦法》涉及到分時度假產(chǎn)品的規(guī)劃、建設(shè)、銷售等方面。

      規(guī)劃：產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)當(dāng)在旅游度假區(qū)、景觀區(qū)、文化風(fēng)景區(qū)和交通便利、配套設(shè)施完善的區(qū)域建設(shè)，開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和特定地區(qū)規(guī)劃。

      建設(shè)：商服用地、住宅用地、金融辦公用地可兼容建設(shè)產(chǎn)權(quán)式酒店,產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)按不低于三星級酒店的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)及裝修。配套服務(wù)設(shè)施的建筑面積應(yīng)占建筑總面積的16%以上。

      銷售：產(chǎn)權(quán)式酒店客房按套、間等房屋基本單元進(jìn)行銷(預(yù))售;建設(shè)單位應(yīng)按裝修后的套內(nèi)建筑面積計價銷(預(yù))售產(chǎn)權(quán)式酒店客房，不得按建筑面積計價銷(預(yù))售；預(yù)售前，應(yīng)向市住建部門申請辦理商品房預(yù)售許可證，未取得商品房預(yù)售許可證的，不得預(yù)售。

      由此可以看出，雖然該《辦法》一定程度上規(guī)范了海南分時度假市場，但大部分是針對售前各方面的問題，而售后消費者權(quán)益的保障的問題并未涉及，因此是不全面的，不能充分保障消費者的利益。此外，還可以參照一些相關(guān)領(lǐng)域的法律，如《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》、《消費者權(quán)益保護(hù)法》等加強對分時度假市場的規(guī)范和管理，但由于這些法律法規(guī)的針對性稍差，會導(dǎo)致在操作過程中出現(xiàn)偏差。

4 開發(fā)建議

• 健全法律法規(guī)

      與傳統(tǒng)的旅游產(chǎn)品不同，分時度假產(chǎn)品有著自身特殊性，這使得相應(yīng)的法律法規(guī)也必須要有針對性。分時度假市場會涉及房地產(chǎn)業(yè)、旅行社業(yè)、金融業(yè)、保險業(yè)等多個行業(yè)，現(xiàn)有法律無法單獨從哪一方面對其進(jìn)行全面有效的約束與管理。因此，要在原有法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，擺脫行業(yè)限制，對分時度假行業(yè)重新界定和規(guī)范。尤其是對消費者的權(quán)益保護(hù)方面，要綜合考慮各種因素，針對銷售過程中和銷售后出現(xiàn)的問題，制定切實可行的法律條文。

• 加強政府引導(dǎo)與監(jiān)管

      海南的分時度假產(chǎn)業(yè)應(yīng)得到政府的大力支持和引導(dǎo)。政府要給與足夠的重視，創(chuàng)造條件，完善市場環(huán)境，保障合理有序的競爭環(huán)境，積極為開發(fā)分時度假市場出謀劃策，提供政策依據(jù)與支持。同時，為促進(jìn)海南分時度假的國家市場擴張，政府還要在簽證協(xié)調(diào)等出入境問題上給予方便。

• 充分利用現(xiàn)有房地產(chǎn)、酒店資源

      根據(jù)對海南分時度假產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀分析，海南存在大量入住率低或者閑置的房地產(chǎn)或酒店，將這些住宿設(shè)施進(jìn)行整合和再開發(fā)，改造成為分時度假產(chǎn)品進(jìn)行經(jīng)營和管理。相對于開發(fā)新的住宿設(shè)施，利用現(xiàn)有資源不僅可以節(jié)省人力、財力和物力，還可以促進(jìn)資源利用率的最大化。

• 建立優(yōu)質(zhì)的交換體系     

      海南分時度假產(chǎn)品可以分為國內(nèi)交換和國際交換兩種。就國內(nèi)交換而言，我國山東省、云南省等地也已涉及到分時度假產(chǎn)品的開發(fā)，海南可聯(lián)合這些地區(qū)加強合作與交流，為國內(nèi)游客提供服務(wù)。就國際交換而言，海南政府應(yīng)鼓勵當(dāng)?shù)鼐频昊蚱渌商峁┳∷拊O(shè)施的單位積極加入RCI等國際交換公司的交換網(wǎng)絡(luò)，吸引更多的國際消費者。
除此之外，海南省要依托原有技術(shù)對交換系統(tǒng)進(jìn)行升級和改造，制定具體的交換體制和管理措施。強調(diào)產(chǎn)品的品質(zhì)和服務(wù)，進(jìn)行嚴(yán)格的篩選與監(jiān)管，最大限度的提高消費者滿意度。

• 加強營銷管理

      “分時度假”本身是一種新型旅游消費方式，但進(jìn)入中國后，部分“分時度假”產(chǎn)品銷售代理公司的營銷手段讓消費者產(chǎn)生了諸多疑惑。海南在進(jìn)行分時度假產(chǎn)品營銷時，要切實考慮海南實際情況和國人的消費習(xí)慣。

      在針對分時度假產(chǎn)品進(jìn)行營銷宣傳時，要盡量做到面面俱到又突出重點。除了選取傳統(tǒng)的營銷方式，如廣告營銷、電郵營銷等，還要注重創(chuàng)新營銷方式，包括微信營銷、微博營銷、影視營銷、重大事件營銷等。另外，培養(yǎng)專業(yè)的營銷團(tuán)隊也是十分重要的，挖掘有潛力的銷售人員，建立營銷學(xué)習(xí)體制，塑造高水平的營銷人才，會極大提高分時度假產(chǎn)品的推廣銷售效果。

      雖然海南的分時度假產(chǎn)品，在發(fā)展過程中仍然面臨諸多障礙和困難，但作為一個地產(chǎn)、酒店、旅游的跨界新模式，可以預(yù)期，分時度假產(chǎn)業(yè)在海南市場上有著無法預(yù)估的發(fā)展前景，它將大大推進(jìn)海南度假旅游的快速增長。

作者：張書穎

來源：大地風(fēng)景研究院